Hampir setiap hari aku melewati Ragajaya. Di sana terhampar perumahan subsidi dengan harga yang relatif murah. Rumah ukuran 36/60 dipasarkan dengan harga mulai dari Rp130 juta, dengan cicilan berbunga ringan. Namun, suatu hari aku mendadak bertanya-tanya, ketika melihat sebuah rumah terparkir sebuah mobil di halamannya. “Wah, hebat, ambil rumah subsidi, tapi punya mobil!”
Seperti yang diketahui, rumah subsidi sebenarnya memiliki persyaratan tertentu, yang ditujukan bagi orang-orang berpenghasilan kurang. Salah satu syaratnya mengatakan maksimal penghasilan dalam satu bulan adalah Rp3 juta. Rumah harus ditempati, tidak boleh disewakan. Namun, rumah-rumah di Ragajaya yang banyak sudah laku itu, tidak nampak banyak dihuni. Dan bisa kita temukan iklan, rumah-rumah subsidi diperjualbelikan kembali dengan harga yang lebih tinggi.
Ketika baru ditempatkan di Jakarta, segera muncul di pikiranku untuk membeli rumah. Dan tentu saja, aku tergiur dengan rumah subsidi. Rumah di Ragajaya sempat menjadi incaranku. Lokasinya cukup strategis soalnya. Hanya berjarak kurang lebih 3 km dari Stasiun Citayam. Lokasinya berada di pinggir jalan pula. Aku sempat bertukar chat dengan salah satu agen pemasarannya. Dan ketika membaca syarat-syaratnya, nuraniku terusik. Kukatakan pada dia, penghasilanku lebih dari 3 juta per bulan. Bahkan melunasinya saja saat itu, aku mampu jika dipaksakan. Responnya mengejutkan, “Tolong, minta kepada admin gaji di tempat Mas untuk menyesuaikan slip gajinya saja. Itu semua bisa diatur.”
Banyak program pemerintah yang bagus, tetapi buruk dalam pengawasan. Rumah subsidi pada kenyataannya banyak dimiliki oleh orang-orang yang tak berhak. Ketika melakukan pengambilan data di Kementerian Pertanian pun, aku mengalami alasan justifikasi yang sama. Ada agen pemasaran rumah subsidi di sana. Aku berjalan bersama pejabat Eselon III dan dihampiri agen tersebut. Ia menawari kami. Teman pejabatku itu bilang, ia sudah golongan IV (rumah subsidi hanya untuk golongan II PNS). Si agen tersenyum dan bilang, itu semua bisa diatur. Dan berpromosi lebih jauh, bahwa rumah subsidi itu bagus untuk investasi!
Rumah Murah, Mungkinkah?
Rekan sekantorku baru pulang beasiswa S2 dari Australia dan dia bercerita mengenai rumah Domus. Rumah Domus adalah rumah dengan konstruksi baja ringan. Rumah ini mengklaim dirinya tahan gempa dan dapat dibangun instan, Pengerjaannya hanya 5 hari. Kucari di Google, ternyata sudah ada jasa pemasangan rumah Domus di Jabodetabek. Untuk tipe 36, biayanya sekitar 60 juta. Jauh lebih murah dari pembangunan rumah pada umumnya.
Yang menjadi momok kemudian, adalah harga tanah.
Pada dasarnya, tanah menjadi mahal akibat ulah spekulan. Dan sebagian besar pengembang adalah spekulan. Dalam pasar bebas, properti memiliki kecenderungan karakteristik bulb effect. Misalnya, dalam suatu daerah berlaku NJOP Rp1 juta/m. Pada suatu hari, pengembang datang, dan menjual tanah dengan harga Rp4 juta/m. Bila laku, maka harga tanah di sekitar itu yang tidak dimiliki pengembang pun akan naik meski tak persis sama.
Pola di atas akan terus berulang. Spekulan akan terus menjual dengan harga yang lebih tinggi, dan akan selalu ada yang membelinya (tergantung waktu). Namun, siapa yang selalu ada untuk membeli ini? Ya, orang-orang beruang, orang-orang kaya. Maka, tak heran, data terbaru kepemilikan properti menunjukkan, lebih dari 80% properti di Indonesia dimiliki hanya oleh 1,5% masyarakat Indonesia.
Persoalan ini sebenarnya ditangkap oleh Gusdur. Ketika terpilih sebagai Presiden, ia membentuk Kementerian Perumahan Rakyat (koreksi jika keliru nomenklaturnya). Namun, Kementerian ini dihapuskan oleh Megawati.
Pesan dibentuknya Kemenpera sebenarnya adalah peran pemerintah untuk ikut campur dalam penyediaan rumah bagi rakyat. Sekarang, peran itu seolah hanya berkisar pada kewajiban pengembang yakni persentase penyediaan rumah dengan harga lebih rendah dan subsidi bunga pada kredit perumahan. Tapi, ekonomi Pancasila sebenarnya menyaratkan hal yang lebih penting dari itu semua, yakni kontrol pemerintah terhadap pasar. Bila dalam harga pangan kita mengenal operasi pasar, maka dalam properti, pemerintah harus punya kontrol terhadap NJOP.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) selalu jauh lebih rendah dari harga pasar. Dan lucunya, ketika terjadi transaksi properti, di dokumennya yang diterakan adalah NJOP. Hal ini mengakibatkan kewajiban pajak yang lebih rendah.
Pilkada DKI Jakarta lalu memunculkan debat rumah murah. Sayangnya Indonesia kebanyakan orang tolol akibat kebanyakan makan micin sehingga wacana rumah murah malah ditertawakan, bukan malah didukung. Penulis mencoba melihat data NJOP wilayah Jakarta yang baru dipebaharui tahun 2016 dan menemukan banyak wilayah yang NJOP-nya di bawah 5 juta/m, terutama di wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Timur. Dalam kesempatan lain, penulis malah disuguhi brosur rumah di daerah Condet (Jaktim), pengembang syariah, tipe 24/36, dengan harga di bawah 300 juta. Dengan perhitungan sederhana, jika ingin membangun rumah tipe 36 dengan rumah domus, dan tanah 40 m persegi saja, modal yang dikeluarkan adalah Rp260 juta (juga lebih rendah dari 300 juta).
Jadi, sebenarnya rumah murah itu sangat mungkin jika pemerintah mengambil peran yang signifikan di dalamnya.
Apakah Rumah Tapak Murah adalah Solusi Terbaik?
Rumah tapak murah di Jakarta memang mungkin, tapi itu bukanlah solusi terbaik.
Banyak orang masih tidak punya nurani soal harta. Ingin rumah murah, tapi bisa masuk mobil. Sementara harga mobil lebih mahal dari rumah subsidi di Ragajaya. Jika kasusnya adalah Jakarta, penulis pro rumah tanpa halaman mobil, karena menambah rumah-menambah mobil sama dengan menambah kemacetan.
Persoalan rumah tapak adalah permintaan pasti akan lebih besar dari penawaran. Hukum ekonomi lagi yang terjadi. Permintaan naik, harga naik. Sementara lahan begitu terbatas. Pemerintahan demokrasi tentu saja tidak bisa memaksa seseorang menjual lahannya, bila ada penawaran yang lebih tinggi. Di sini pemerintah kudu aware dengan membuat aturan maksimal/batas atas penjualan dari NJOP.
Keterbatasan lahan, mau tidak mau, membuat rumah vertikal menjadi solusi dengan pengawasan yang baik sehingga kasus rumah subsidi seperti di Ragajaya tidak terulang.
Orang-orang membeli properti karena kerakusan dengan dalih investasi justru banyak membuat idle properti. Rumah-rumah kosong tidak digunakan. Apartemen tidak diisi. Hal itu tidak boleh terjadi lagi. Kata kuncinya memang hanya di pengawasan. Ada banyak kebijakan yang baik, namun pengawasan yang buruk membuat kebijakan tersebut sia-sia.
